3【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1)経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループ(当社、連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下「経営成績等」という。)の状況の概要は次のとおりです。

 なお、「『税効果会計に係る会計基準』の一部改正」(企業会計基準第28号 平成30年2月16日)等を当連結会計年度より適用しており、財政状態の状況については、当該会計基準等を遡って適用した後の数値で前連結会計年度末との比較・分析を行っております。

 

①経営成績等の状況の概要

 当連結会計年度におけるわが国経済は、政府の経済政策や日銀による大規模な金融緩和を背景に、雇用・所得環境の改善がみられ、個人消費も総じて持ち直しの動きが続いており、輸出等に弱さがみられるものの緩やかな回復基調で推移しました。一方、海外経済については、通商問題が世界経済に与える影響や、中国経済の減速、英国のEU離脱等の動向、政策に関する不確実性、金融資本市場の変動の影響など、依然として先行き不透明な状況が続いております。

 不動産業界におきましては、マンション用地価格の上昇や建築費の高騰等、懸念材料はあるものの、金融緩和による低金利等により不動産投資家の投資姿勢は引き続き旺盛であり、その市場動向は堅調に推移しております。

 このような環境のもと、当社グループは、フロービジネスであるアセットマネジメント事業と、ストックビジネスであるプロパティマネジメント事業との連携により、各事業間のシナジー効果創出に努めるとともに、営業力、技術力及びサービス品質の向上に努め、収益力の向上及び企業価値の最大化を図って参りました。

 当連結会計年度においては、前連結会計年度から開発を行っていた14物件並びに当連結会計年度より開発を開始した5物件が竣工したことにより、当連結会計年度末において当社が企画・開発に携わった竣工棟数は累計101棟、管理戸数は3,181戸となりました。

 この結果、売上高は4,568,371千円(前年同期比54.5%増)、営業利益568,906千円(同12.7%増)、経常利益567,644千円(同7.5%増)、親会社株主に帰属する当期純利益360,589千円(同4.3%増)となりました。

 主要な事業区分別の概況は以下のとおりであります。なお、当社グループは不動産投資マネジメント事業の単一セグメントであるため、セグメントごとに記載しておらず、事業区分別に区分して記載しております。

 

<アセットマネジメント事業>

 アセットマネジメント事業につきましては、当連結会計年度において19物件が竣工するとともに、引き続き積極的な用地取得と自社ホームページを活用したインバウンドマーケティング戦略による顧客層の拡大に注力したことにより、当社開発に係る新規設計契約11件(うち用地販売を伴うもの8件)及び株式会社グッドライフ建設を設立したことにより、建築に係る工事請負契約8件を受注しました。また、売買コンサルティングにより6件の売買仲介を行っております。この結果、アセットマネジメント事業の売上は4,107,084千円(前年同期比59.5%増)となりました。

 

<プロパティマネジメント事業>

 プロパティマネジメント事業につきましては、管理物件の入居率の維持・向上を目指し、定期清掃の内製化、カーシェアリング、シェアサイクル及び入居者アプリの導入や、新電力への切り替えに伴う電気代の削減提案、不動産オーナー向けの資産管理運用アプリ「WealthParkビジネス」による情報提供サービスの開始など、入居者様及びオーナー様の満足度向上につながる提案を積極的に行って参りました。また、新築一棟マンション18物件の引渡のほか、新規管理物件の受託に向けてキャンペーン告知を含めたDM発送及びWebマーケティングを行ったことにより、管理運営受託件数が増加した結果、プロパティマネジメント事業の売上は461,286千円(前年同期比21.0%増)となりました。

 

②キャッシュ・フローの状況

 当連結会計年度末の現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は、前連結会計年度末の1,220,727千円に比べ、80,077千円増加し、1,300,805千円となりました。

 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの主な要因は次のとおりであります。

 

<営業活動によるキャッシュ・フロー>

 営業活動による資金の増加は51,148千円となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益567,644千円、仕掛販売用不動産の減少額370,787千円、未成工事受入金の増加額189,235千円及び仕入債務の増加額92,571千円による資金の増加と、販売用不動産の増加額693,440千円、開発用不動産の増加額218,525千円、法人税等の支払額215,272千円及び売上債権の増加額65,367千円による資金の減少によります。

<投資活動によるキャッシュ・フロー>

 投資活動による資金の増加は31,989千円となりました。これは主に、定期預金の払戻による収入49,620千円による資金の増加と、有形固定資産の取得による支出17,075千円による資金の減少によります。

 

<財務活動によるキャッシュ・フロー>

 財務活動による資金の減少は3,060千円となりました。これは主に、その他財務活動による支出2,802千円による資金の減少によります。

 

③生産、受注及び販売の実績

a.生産実績

該当事項はありません。

 

b.受注実績

 当連結会計年度の受注実績を事業区分ごとに示すと、次のとおりであります。なお、プロパティマネジメント事業については、受注に相当する事項がないため、受注実績に関する記載はしておりません。

事業の名称

当連結会計年度

(自 2019年1月1日

至 2019年12月31日)

受注高(千円)

前年同期比(%)

受注残高(千円)

前年同期比(%)

アセットマネジメント事業

5,391,171

325.2

1,553,809

 (注)1.金額は、契約額によっております。

2.上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

3.受注残高の前年同期比は、1,000%以上のため記載しておりません。

 

c.販売実績

当連結会計年度の販売実績を事業区分ごとに示すと、次のとおりであります。

事業の名称

当連結会計年度

(自 2019年1月1日

  至 2019年12月31日)

金額(千円)

前年同期比(%)

アセットマネジメント事業

4,107,084

159.5

プロパティマネジメント事業

461,286

121.0

合計

4,568,371

154.5

  (注)最近2連結会計年度の主な相手先別の販売実績、及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりです。

販売先名

連結会計年度

(自 2018年1月1日

  至 2018年12月31日)

連結会計年度

(自 2019年1月1日

  至 2019年12月31日)

金額(千円)

割合(%)

金額(千円)

割合(%)

合同会社K・Kアスワン

668,002

14.6

合同会社ガーディア

518,125

11.3

合同会社さくら1

492,051

10.8

合同会社T10

465,699

10.2

株式会社アプリコット

875,700

29.6

5,151

0.1

合同会社セプト2

493,100

16.7

11,794

0.3

  (注)上記の金額には、消費税等は含まれておりません。

 

(2)経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

 文中の将来に関する事項は、本書提出日現在において判断したものであります。

 

①重要な会計方針及び見積り

 当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められている企業会計の基準に基づき作成しております。この連結財務諸表の作成にあたりまして、必要と思われる見積りは、「第5 経理の状況 1 連結財務諸表 (1)連結財務諸表 注記事項(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載のとおりであり、合理的な基準に基づき実施しております。

 なお、当社グループの連結財務諸表の作成において、損益又は資産の状況に影響を与える見積り、判断は、過去の実績やその時点で入手可能な情報に基づいた合理的と考えられる要因を考慮した上で実施しておりますが、結果として、このような見積りと実績が異なる場合があります。

 

②経営成績の分析

a.売上高

 当連結会計年度の売上高は4,568,371千円(前年同期比54.5%増)となりました。これは主に、新築一棟マンションの開発及び建売の販売を行ったこと等によります。

 

b.売上原価、売上総利益

 当連結会計年度の売上原価は3,609,853千円(前年同期比71.6%増)となりました。これは主に、新築一棟マンションの開発及び建売の販売に伴う原価が発生したこと等によります。

この結果、売上総利益は958,517千円(同12.4%増)となりました。

 

c.販売費及び一般管理費、営業利益

 当連結会計年度の販売費及び一般管理費は389,611千円(前年同期比11.9%増)となりました。これは主に、人件費及び外部委託費用であり、これらは事業規模拡大に伴い増加傾向にあります。

この結果、営業利益は568,906千円(同12.7%増)となりました。

 

d.営業外損益、経常利益

 当連結会計年度の営業外収益は6,372千円(前年同期比79.7%減)となりました。これは主に、固定資産売却益が発生したこと等によります。

 当連結会計年度の営業外費用は7,634千円(同8.7%減)となりました。これは主に、固定資産除却損が発生したこと等によります。

 この結果、経常利益は567,644千円(同7.5%増)となりました。

 

e.特別損益、税金等調整前当期純利益

当連結会計年度において特別利益及び特別損失の計上はありません。

この結果、税金等調整前当期純利益は567,644千円(前年同期比7.5%増)となりました。

 

f.法人税等、親会社株主に帰属する当期純利益

 当連結会計年度の法人税等及び法人税等調整額は207,055千円(前年同期比13.5%増)となりました。これは主に、税金等調整前当期純利益が増加したことによります。

 この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は360,589千円(同4.3%増)となりました。

 

③財政状態の分析

(資産)

 当連結会計年度末における流動資産は、前連結会計年度末に比べ657,318千円増加し、2,507,552千円となりました。主な要因は、販売用不動産が693,440千円及び開発用不動産が218,525千円増加した一方、仕掛販売用不動産が370,787千円減少したこと等によります。

 当連結会計年度末における固定資産は、前連結会計年度末に比べ18,748千円増加し、125,360千円となりました。主な要因は、リース資産が25,837千円及び投資その他の資産が2,183千円増加した一方、建物及び構築物が7,611千円減少したこと等によります。

 この結果、資産合計は、前連結会計年度末に比べ676,067千円増加し、2,632,913千円となりました。

 

(負債)

 当連結会計年度末における流動負債は、前連結会計年度末に比べ292,794千円増加し、659,956千円となりました。主な要因は、未成工事受入金が189,235千円、工事未払金が88,595千円及び預り金が8,493千円増加した一方、未払法人税等が3,163千円減少したこと等によります。

 当連結会計年度末における固定負債は、前連結会計年度末に比べ22,940千円増加し、27,516千円となりました。これは主にリース債務が22,940千円増加したことによります。

 この結果、負債合計は、前連結会計年度末に比べ315,735千円増加し、687,473千円となりました。

 

(純資産)

 当連結会計年度末における純資産は、前連結会計年度末に比べ360,331千円増加し、1,945,439千円となりました。これは主に親会社株主に帰属する当期純利益の計上により利益剰余金が360,589千円増加したことによります

 

④資本の財政源及び資金の流動性について

 当社グループの主な資金需要は、収益用不動産の開発に係る用地仕入資金並びに建築資金、及び運転資金であります。それらの財源については、自己資本及び金融機関から調達した有利子負債等を充当しております。

 

⑤経営方針・経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等

 経営方針、経営戦略、経営上の目標の達成状況を判断するための客観的な指標等については、「第2 事業の状況 1 経営方針、経営環境及び対処すべき課題等 (4)目標とする経営指標」に記載のとおりであります。

 なお、当連結会計年度におけるROEは20.4%、自己資本比率は73.9%となりました。